バブルの崩壊以後の不動産業界にあっては、（言い過ぎかもしれませんが）それまで脇役であった賃貸管理や仲介の「仕組みが発展」して、賃貸管理から上がる収益が傷ついた不動産会社を持ちこたえさせたという現実があります。
仕組みの発展とは、オーナー獲得のノウハウ、原状回復のノウハウ、更新や退去に関するシステムや仕組み、家賃延滞に対する対処法、リフォームのノウハウなどです。
これらを総合的に網羅し補佐するＦＣや、数々のグループ（協会）もあわせて発展していきました。
あちこちで発展した仕組みを取り入れた不動産会社がしのぎを削り、大家さんの取り合いが始まっていました。そこに登場したのがインターネットです。これは「顧客獲得の仕組み」の発展です。
それまでの賃貸管理や仲介の仕組みは（言い過ぎかも知れませんが）管理会社が専任物件を持っていれば食べられるためのものです。大家さんがリスクを全部しょっているから成り立つ仕組みに他なりません。いくら空室が続いたとしても直接の持ち出しにならないほとんどの管理会社は、空室を埋める事に真剣に取り組んでいたとは思えないのです。（大家さん談）
悪いことに空室対策に比べて発展していった賃貸管理の仕組みは、賃貸物件数を増やすという結果につながり、さらに悩んでいる大家さんを増やしていきました。それでも空室が問題だと、口では言っても本当はそれほどの被害をこうむっていない管理会社は真剣に取り組んではいなかった・・・・・そんな時にインターネットは登場したのです。
インターネットの登場で一番先に影響をうけたのが実は大家さんです。正確に言えば、年を取り「インターネットなど無理」といって最初から避けていたオーナーさんの息子さんや娘さんです。
彼ら彼女らは、インターネットに取り組んでいない不動産会社に管理を任せることに反対しました。オーナーに向かって「空室はお金が入らないんじゃなくて、入るはずのお金が不動産会社の怠慢によって搾取されていることなんだ」と強行に訴えます。
それでもオーナーは（お金はあるし）長い付き合いの不動産会社と波風を立てることを嫌い、管理会社を変更したり、一般物件にしたりはしませんでした。息子や娘は（将来私たちがもらえるはずのお金を、怠慢な不動産会社に搾取されている）とさらに考え（ちょっと自分勝手）、俺の、私の時代になったら絶対あんな管理会社は替えてやると心に強く決心しました。
しかし空室はインターネットだけのせいではないのです。物件が多すぎることが根本的な問題であり、相対的に少ないお客様をいかに獲得するかを「真剣に考えている会社」か、そうでない会社かを選別する意味で最適なリトマス試験紙が、後から考えれば大家さんにとって当時のインターネット利用の最大の効果だったのです。
当たり前ですが真剣に考えている会社の代表は仲介専門の不動産会社です。彼らは空室を埋めることによってしか手数料を獲得できなかったからです。
このもっとも空室対策に真剣な会社たちによって不動産業界のインターネット利用は発展していきます。（顧客獲得の仕組みの発展）
従来からの価値観を持った管理会社たちもただ手をこまねいていたわけでは有りません。ホームページを作って大家さんたちにもアピールします。（大家さんにばかり向くから管理会社のネット利用は成功しないのです。大家さんが望む方向に向く意識が成功の秘訣です）
しかしそれほどの効果は出ません。自分でリスク（手間）をとってビジネスを行う習慣があまり無かったからでしょう。
一方消費者はだんだんにネットになれてきます。いつも利用するようになると、だんだん使い方が変わってきます。相場がわかり、物件の内容がわかり、物件もたくさんあることがわかってきます。従来のように「知らないお客」を前提にした顧客獲得の仕組みが崩壊していきました。
さらに追い詰められた管理中心の不動産会社は、毎夜毎夜脳みそに汗をかきながら新しいビジネスモデルを作り出しました。「大家に新しい物件を立てさせる」という一石三鳥のすばらしいビジネスモデルです。建てさせ（ここでがっぽり）、管理し（得意）、仲介する（新築だから楽勝）。
その上今まで通り、リスクは大家さんに付け届けです。
＊同時期に発展を遂げた東横インも同じビジネスモデルです。（もしかするともっとえげつないですが）
しかしここでも根本的な問題を加速させることになります。お客様の数に比べて物件数が多すぎる問題は解決されるどころか、どんどんひどい状態になっていったのです。
数年がたち、さすがにリスクをつけ届ける地主さんが少なくなってきた頃、不動産投資ファンドがアメリカに遅れて日本にも登場します。ＲＥＩＴです。
不動産ＲＥＩＴが登場した頃は、余り話題にはなりませんでした。みんなお金が無かったからです。裏を返せば地主さんに新しい物件を立てさせるというビジネスモデルが発展したのは、不景気で信用収縮の中、お金が無くても担保を持っていた地主さんしか新規物件を建てられなかったことが原因かもしれません。
しかし幸か不幸か日本はバブルの後遺症から脱し、失われた１０年を取り戻すべく景気が回復し、金融不安が解消され、リストラ中心から成長へと経営の舵を大きく切り返しました。
銀行にお金があふれ、高額所得者がバブル期の二倍にまで増え、リスクをつけ届けるのではなく、自前で物件を買うＲＥＩＴが登場したのです。ＲＥＩＴの登場は街の不動産会社が地主さんをたらしこんで新規の物件を建てさせるなんてスケールでは有りませんでした。
莫大な資金力で当時まだ安かった東京や大阪などの大都市物件を買いあさりました。そんな時、言われ始めたのが収益還元法です。（やっとたどり着きました）
ＲＥＩＴは自分で物件を買いはするが、リスクはみんなで少しづつ分担しましょうというのが基本です。たくさんの人たちがＲＥＩＴを通して物件の大家さんになるわけですから、スナックで札束積んで口説くわけには行きません。誰にでも納得できる証拠が必要になりました。そこで投資した金額が毎年何パーセントの利回りになるかを計算して、納得できる証拠としました。ＲＥＩＴが登場するまでこの考え方は余り世間で話題にされませんでした。なぜなら収益は空室が想定通り埋まり続けるか、将来の売却処分価格が現在よりも高くないと意味が無いからです。
「いえいえそれもちゃんと計算済みですよ。」とＲＥＩＴの設計者はいえますが、たとえスナックで地主さんを口説いている従来の不動産会社の社員でも、空室や物件価格の崩壊を経験しているために、そこまでノー天気なことを言うのは気が引けます。
しかし、リスクが分散され（同じ仲間がいる）、一応実績もあり、さらに途中で転売も出来ることで（やばいとおもったら売ればいいじゃん）と考えた消費者、そして金融機関、諸外国のファンドがＲＥＩＴを買い始めます。
金融技術は主にロンドンで生まれ、ニューヨークで育っています。海外のファンドはやばくなったら誰よりも早く撤退して、自分たちにリスクをつけ届けられることは想像しないでもありませんが、同じ仲間もいることだし（日本人ばっかり）、ＲＥＩＴは買い続けられました。
そして今サブプライム問題が発覚して、あっという間に諸外国のファンドがお金を引き上げました。日本では余り手を出すところがなかったから影響が少ないと伝えられていますが、そんなことは無いと思います。
資金が無くなる事は買い手が減ることと同じです。買い手が減れば価格が下がるのも時価である不動産では当たり前です。それでも店子が入っていれば収益は確保できますが、将来近隣地価が下がれば近隣にもっと「安く新しい」物件が登場するはずです。土地の取得価格が低くなり、収益還元法によって良い物件が安く供給できるからです。（笑）
結局同じなんです。
大家さんにリスクをつけ届けるビジネスモデルと同じだから結局崩壊するのです。将来また新たなビジネスモデルが登場するかも知れませんが、同じ運命をたどるでしょう。
リスクというものは分散することはできても、なくすことは出来ないのです。
なくならないということは必ず自分に跳ね返ってくるということです。
しかしリスクは同時に機会（チャンス）でもあります。リスクから逃げるこことばかり考えるのではなく、戦うことによってチャンスに変えられる会社だけが長く生き残れる会社やビジネスモデルだと思います。
インターネット時代の不動産会社を牽引していた賃貸仲介の会社を見ていても、生き残っていけるのは顧客獲得の仕組みをきちんと築いた会社でしょう。
顧客獲得の仕組みとは「お客様の支持」に他なりません。
お客様のいない店内での会議。社長が頭の中で考えている事。それをお客様の目の前にすべてさらしたとき、「そんな不動産会社が好き」といわれることがお客様の支持だと思います。
Posted by 金丸 ： Comment(0) | 2007.10.26.
すいません。諸般の事情があって（何が）しばらくブログの更新を怠っていました。
このブログをサポートしてくれている増上寺君も諸般の事情により（何がよ）更新することが出来ませんでした。増上寺君ににも成り代って「すいません」（何で）
さて（さらっと本題に入ります）５月より我が埼玉県において全国初の試みが始まりました。
埼玉県 都市整備部 開発指導課 全国初！宅地建物取引業関係の電子申請スタート
パソコンさえあればどこからでも、３６５日、２４時間、空いた時間、自由な時間帯に各種申請が可能というものです。
今は業者免許関係が６つ、取引主任者関係が６つの計１２の申請が可能なだけですが、いずれ増えていくことでしょう。
だってただの申請のために役所に出向くのって、どうかんがえても今時非効率なことですもの。
埼玉県では、総務部に電子サービス推進課というものがあって、インターネットを利用した各種行政サービスの実施を進めていて、今回の宅地建物取引業関係の電子申請サービスもその一環です。
全国の役所では、窓口業務の時間延長などで住民サービスを向上させていますとか良く言っていますが、ネット化したほうがずっとサービスは向上します。
ただ、これらの動きは「やっと行政もわかったんだ」というものではなく、ネットに精通していたり、普段使っている人にとっては良いサービスでも、そうでない人にとってはまったく無用のサービスであり、ある意味不平等だと考えていたから、これまでやらなかったのであって、「もう当たり前だよね。」と行政が考え始めたという側面を見逃せません。
しつこいですがＩＴ時代の、やってる人とやってない人の格差が歴然と生活やビジネスに影響するって事です。
アメリカではすべての広告市場の３％がインターネットになったと聞きます。この３％は非常に大事な数字で、市場が急激な変化をする基準とも呼ばれています。つまりこれから急激にネット社会になるということです。今はまだほんの始まりの時期だということです。
ネット対応を出来ていない宅建業者の皆さん。（そういう人がこのブログを見るかな？更新もあんまりしないし）とにかくネットに慣れましょう。一ヶ月のお小遣いのうち１０％くらいは、無理やりネットで買い物しませんか？
それだけですぐ対応できるはずですから。
埼玉県都市整備部 開発指導課 宅建業免許担当
Posted by 金丸 ： Comment(2) | 2007.7.31.
皆様しばらくご無沙汰していました。申し訳ありません。
突然ですが明日５月１５日は東京の千駄ヶ谷にて、一年で一番勉強をする＠ｄｒｅａｍユーザー会が開催されます。（こんな間近になって紹介してすいません）
今回からユーザー会は勉強会。＠ｄｒｅａｍＤＡＹはインターネット不動産という市場での最大のイベントと位置づけ、とにかく勉強してもらうことを主体と考えています。
そのために分科会方式での開催を３時間行い、それぞれに講師として先輩ユーザーに担当してもらった上、ディスカッションを行う時間も一時間設けました。
皆さんで激論を交わしたあと、知る人ぞ知る天才マーケッター石原明氏（当社顧問）に一年ぶりに講演をしてもらったあと、私も話をする予定です（ちょっとね）
今回のような分科会方式のイベントは、ＦＣでの勉強会などでは散見されますが、我々のような同じソフトを使っている仲間同士で行うことは初めてだと思います。（さてどうなるでしょう）
我々システム提供者と、システムを利用している不動産会社の間には、上下の関係はまったくありません。お互いに切磋琢磨する関係です。
ところがそんな関係でありながら、実際には切磋琢磨する機会が限られているのが現状です。
初めてのことなので、どんなことになるのか、何が飛び出すのか、我々にもわかりませんが、今日本のインターネット不動産の先陣を切っている会社が多数集まることだけは間違いありません。
まだ知らなかった（早くブログで書けばよかったのにという批判もあるでしょう。ごめんなさい）、参加しようか迷っていた方、是非ご参加ください。
得どうかはわかりませんが、行動すれば次の現実。行動しなければ何も起こりません。お待ちしております。
Posted by 金丸 ： Comment(1) | 2007.5.13.
今日は株式会社 三景の古田社長の講演会に来ています。
古田社長は企業再生のプロで、ＤＥＬＬやＵＣＣ上島コーヒー、フェニックスキャピタルなどでたくさんの実績を積み、現在三景（４５００名）の社長として活躍されている方です。
講演前にひょんなことから少しの時間お話させていただきましたが、リーダーに求められる条件は「やりきる」ことに尽きるとおっしゃっていました。
人間とは本来弱いもので、決意があってもその原因が取り除かれたとき、どうしても中途半端な結論に落ち着かせてしまうものだと。
たとえば、業績が悪くなり社内にも、社外にも危機感が充満して３０００名のリストラ計画を発表した大企業があります。
１０００人、２０００人とリストラが行われていった、たいていちょうどその頃に景気が回復したり、業績が若干回復したりするものです。すると社内や社外でこんな声が聞こえてきます。
「業績も明るさが見えてきたことだし、そんなリストラなんてそろそろいいんじゃない。社内も忙しくなってどっちかといえば人手不足ぎみじゃない。そこでまだ１０００人も減らしたら、それこそせっかく持ち直した業績がどうなっちゃうかわからないよ」
そして２０００人をリストラしたところで、計画中止となります。
しかしそういう企業は、業績は回復したとしても、ほんのちょっと良くなるだけで、うだつの上がらない業績を続けていくんだそうです。そしてまた経営危機がやってきます。
「本当に良くなる企業は、つらくても、批判されても決めたことをやりきる企業です。」
Posted by 金丸 ： Comment(0) | 2007.4.13.
いよいよ本格的に春になりましたね。
当社にも新入社員が総勢５名入り（年はいろいろですが）新鮮でちょっとウキウキ気分を会社に漂わせています。
来年の新卒の方々の会社説明会も、大学生向けはすべて終わり、現在は面接を行っている時期なのですが、一般に新卒募集を行っている担当者がよく言うように、確かに１０年前位と今を比べると隔世の感があります。
１０年前頃の今のような売り手市場（学生が企業を選ぶ）の時期、それでも学生たちは企業説明会をたくさん回っていました。しかし、やっぱり大手企業を単純に目指す方が多く、我々中小企業は「押さえ」であったり「気晴らし」だったり中には「暇つぶし」だったりしました。
どうしてそうなるかといえば、確かに根本的な原因もありますがそれよりも、当時は企業の情報を伝えるためには、大変なコストが掛かり、どうしても規模の小さな企業では情報量で大手に勝てないということがあったと思います。
そんな中、当社に入社したほとんどの学生が、あまり大手他社と比べなかったことがよく（変わり者ばかり採用したでしょ）といわれたものです。
確かにそうかも知れませんが（笑）今会社の中枢を担っているのは、彼ら彼女らであり、私はとても満足しています。
さて今の学生さんの話を聞いてみると、昔のようにどこでもいいから大きな会社に入りたいと考える子は激減しているように見えます。
今の学生さんたちは総じてよく会社や市場を調べています。インターネットがあるからでしょう。話を聞いてみると、ほとんどの学生がパソコンを持ち、携帯だけでなくパソコンによるネット利用が急増していることがわかります。
その為に会社説明会に参加するまでもなく、その会社のある程度の情報が獲得できています。つまり会社説明会をぐるぐる３０社も４０社も回る必要がなくなったのです。
このことが非常に面白い状況を作っています。
昔は会社説明会に学生を集めるために、いくつかのプロモーションを打ち、説明会当日に向かってだんだんと参加者が増えていきましたが、今はＷＥＢサイトでエントリーを受け付け始めると、どっとエントリーがあり、喜んでいると、説明会当日に向かってだんだんと参加者が減っていくのです。
これはひとまず興味がある会社にエントリーをして、それからじっくり研究して絞っていることを表しています。
これってインターネットの特性で、あわなくて済むから簡単にエントリーできるし、目の前に相手がいないから冷静に判断できるってことで、最後にはあってないから簡単に断れるってことです。
＊不動産もおなじでしょ
でもしっかり調べて、選んで参加してくれる学生たちですから、アピールポイントはわかっているし、問題点などを本音で話せるので、かえっていい面接になります。
＊不動産もおなじでしょ
中小企業でも大手に負けない情報発信が出来るようになり、（反対に大手だろうと中小だろうと、ＨＰがなければそれで終わり）自社を知った学生が面接に来る時代とは、学生の質問も突っ込んだものが多くなります。
面接担当者それぞれに違う質問をして、本当かどうかを確かめたりするのです。（就職は大事なことだから、そのくらいやってもいいんだよ）ごまかしが効かなくなっています。
やっぱり本当に良い会社でなければ、見透かされてしまう時代なんでしょうね。
＊不動産もおんなじでしょ
Posted by 金丸 ： Comment(1) | 2007.4.8.
